????????幼教網(wǎng)小編：不管是自住，還是長期投資，“學(xué)區(qū)房”一直是市場上的香餑餑。價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)租賃需求也較為旺盛，“學(xué)區(qū)房”確實(shí)是家長們的長期關(guān)注點(diǎn)，但是在購買的同時(shí)也會有許多問題要注意！

　　購房也有“四項(xiàng)注意”

　　購買“學(xué)區(qū)房”要特別注意戶口的遷移問題，同時(shí)還要注意“山寨學(xué)區(qū)房”，也就是說，購買學(xué)區(qū)房也有需要注意的地方，否則會弄巧成拙。

　　落戶是關(guān)鍵

　　對出于子女就讀而購房的情形而言，盡早落戶是其中的關(guān)鍵所在。業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房買賣過程中，由于產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而后再行辦理戶口遷移手續(xù)，賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。其關(guān)鍵問題是，戶口的遷出和遷入有前后關(guān)系，即必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理戶口遷入手續(xù)。否則，即使產(chǎn)權(quán)屬于自己，但仍有可能會面臨由于房中仍有戶口未能及時(shí)遷出而無法辦理遷入手續(xù)的尷尬局面。

　　此外，有時(shí)由于特殊原因，交易中賣方會推遲戶口遷出的時(shí)間，這種情形并不少見。對于上述類情況，雙方應(yīng)書面約好戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

　　注意片區(qū)調(diào)整

　　受生源人數(shù)影響，每所學(xué)校每年招生區(qū)域也會適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，這樣勢必會影響到有就近入學(xué)需求的購房者，如果提前“打埋伏”所選擇的區(qū)位不準(zhǔn)，很有可能會面臨“放空炮”的尷尬情形。

　　記者從上海教育部門了解到，由于每年各個(gè)學(xué)校片區(qū)適齡入學(xué)人數(shù)會出現(xiàn)相應(yīng)變化，特別是名校周邊，一般人數(shù)會出現(xiàn)大幅增多現(xiàn)象，因此各地主管教育部門會根據(jù)實(shí)際情況對“就近入學(xué)”進(jìn)行微調(diào)，調(diào)整學(xué)區(qū)劃分。以徐匯區(qū)部分初中對口“就近入學(xué)”范圍的劃分為例，在2006年，徐匯中學(xué)對口的小學(xué)中還包括南丹路小學(xué)、愛菊小學(xué)等，但在2008年，這兩所小學(xué)則不再是徐匯中學(xué)的對口學(xué)校了。

　　因此建議購房者在考察房源之前，一定別忘了前往教育部門了解清楚，是否會出現(xiàn)學(xué)區(qū)重新劃分的情形。特別是對于兩個(gè)學(xué)區(qū)交界線附近的房產(chǎn)要當(dāng)心，因?yàn)槊磕杲逃块T會對學(xué)區(qū)劃分做一些細(xì)微的調(diào)整，從名校學(xué)區(qū)調(diào)整到另外一個(gè)普通學(xué)區(qū)，這會導(dǎo)致產(chǎn)生花高價(jià)買房而孩子無法上名校的尷尬情況。

　　了解政策規(guī)定

　　即使是在同一個(gè)城市，各個(gè)區(qū)縣對“就近入學(xué)”規(guī)定也有所不同，因此對于購買“學(xué)區(qū)房”的購房者來說，在購房之前一定要事先了解清楚政策上的區(qū)別。

　　如在北京、上海，有些名校因?yàn)樯催^剩，對“就近入學(xué)”招錄的學(xué)生戶口轉(zhuǎn)入時(shí)間做出了限制，這些因素使得孩子無法入讀心儀的重點(diǎn)學(xué)校。還有些學(xué)校在招生時(shí)會對入住時(shí)間進(jìn)行硬性規(guī)定，如上海有些學(xué)校對每年新招收的生源戶口遷入時(shí)間要求提前3年。對此專家建議一定要在購房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。

　　此外動遷風(fēng)險(xiǎn)也要當(dāng)心。要了解區(qū)域是否存在被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。

　　當(dāng)心“山寨學(xué)區(qū)房”

　　有些樓盤雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。

　　雖然“就近入學(xué)”是指在距離居住地一定范圍內(nèi)的學(xué)校就讀，但是記者在咨詢上海市教委時(shí)，有關(guān)人士對此解釋說，“就近入學(xué)”中的“就近”指的是相對就近概念，而非絕對地理位置的遠(yuǎn)近，不是指某個(gè)學(xué)生的家庭住址距離某一所中學(xué)最近就能就近入學(xué)，也不是指某一所小學(xué)距離某一所中學(xué)近就是就近入學(xué)。

　　據(jù)了解，按照相應(yīng)規(guī)定，每個(gè)學(xué)校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分，這就產(chǎn)生居住地與學(xué)校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進(jìn)家長想要選擇的學(xué)校的情形。

　　據(jù)了解，目前市場上有些樓盤不管三七二十一，將附近所有學(xué)校統(tǒng)統(tǒng)放進(jìn)自己的樓書中來，并宣稱自身為“學(xué)區(qū)房”，其實(shí)樓盤能否劃入學(xué)校的招生范圍，需事先了解清楚。而對于少數(shù)與名校距離很近，但并不是其招生范圍內(nèi)的“山寨學(xué)區(qū)房”，則一定要當(dāng)心。

　　小貼士：何謂“就近入學(xué)”？

　　“就近入學(xué)”并不是指到離家最近的學(xué)校就讀。而是指：由所在地區(qū)教育行政部門根據(jù)本地區(qū)公辦學(xué)校的資源配置狀況和義務(wù)教育適齡學(xué)生的分布和需求狀況，合理規(guī)劃和確定本地區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)范圍和招生人數(shù)，為每一位適齡兒童少年提供就近入學(xué)的義務(wù)教育學(xué)額。

　　初中招生也是按照免試就近入學(xué)的原則，由小學(xué)對口初中或以戶籍對口初中的方式，安排小學(xué)畢業(yè)生升入初中就讀。

　　關(guān)注不同需求的區(qū)別

　　如果考慮到用途側(cè)重點(diǎn)的不同，購買“學(xué)區(qū)房”考察的內(nèi)容也應(yīng)該有所區(qū)別。對于自住的情形，所要考慮的首要因素是居住的舒適性。對此專家建議，除了要考慮到出行的便捷程度、商業(yè)、醫(yī)療等，同時(shí)還要考慮小區(qū)居民整體素質(zhì)，以及房屋所在位置、樓層、朝向、房型等多方面因素。

　　在此，業(yè)內(nèi)人士特別建議，最好購買那些小學(xué)、中學(xué)能同時(shí)兼顧的“學(xué)區(qū)房”，這等于可以讓自己的子女能在小學(xué)、中學(xué)階段都有機(jī)會進(jìn)入名校就讀，無疑會更為合算。上海美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)域經(jīng)理劉慶霞介紹，大寧板塊內(nèi)有部分“學(xué)區(qū)房”如歌林春天等，小學(xué)階段可進(jìn)入閘北區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)就讀，而中學(xué)階段則能直升區(qū)重點(diǎn)中學(xué)上海市風(fēng)華中學(xué)就讀，這使得該板塊的學(xué)區(qū)房一直有不錯(cuò)的表現(xiàn)。因此業(yè)內(nèi)人士建議購房者在考察之前，不僅僅只是考察物業(yè)地址與小學(xué)片區(qū)之間的關(guān)系，同時(shí)還要考察小學(xué)與之對口的中學(xué)，如果中學(xué)也是名校，則不要輕易錯(cuò)過了。而對于更多考慮投資的情形而言，業(yè)內(nèi)人士建議不妨考慮面積較小一些的房產(chǎn)。這部分人士在購買到“學(xué)區(qū)房”，并在子女報(bào)戶口等教育問題解決后，一般就會將此套房產(chǎn)出租。上海德佑地產(chǎn)西康店經(jīng)理徐國峰告訴記者，小面積物業(yè)在租賃市場上表現(xiàn)得更為靈活，因?yàn)槠渥饨鹚较鄬Φ土恍?，市場需求較大，因此更加適合投資。記者了解到，在虹口的四平板塊，一般陪讀的家長選擇2000元/月的一房和2500元/月的二房房源的較多，此類房源的租賃成交量環(huán)比年前有了20%的增長。而大房型出租難度較大，勢必會影響到投資收益。